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(세무상식) 양도세 줄이려면 꼭 확인하세요!


최혜경 기자 / gmitnews@hanmail.net 입력 : 2018년 09월 28일

작년 8.2 부동산 대책 발표 이후로 3주택 이상 다주택자가 양도하는 경우에는 지방세까지 포함하여 최고 68.2%세율을 부담하게 되었다. 때문에 그 어느 때보다 양도소득세 절세 전략을 수립해야 할 필요성이 높아졌다. 양도소득세는 양도소득에 과세되는데, 양도소득은 양도가액에서 필요경비를 차감하여 산출한다. 즉 필요경비가 인정되는 만큼 양도소득이 감소하여 양도소득세가 줄어드는 것이다.

소득세법에서는 필요경비를 취득가액, 자본적 지출액 및 양도비 세 가지로 구분하고 있다. 이는 양도가액에 대응하는 필요경비를 취득, 보유, 양도 단계별로 발생한 비용 중 양도가액에 직접 대응하는 비용만을 한정하여 공제하려는 취지다.

취득가액에 포함되는 비용

일반적으로 매입가액, 부동산중개수수료 및 취득세, 법무사에게 지급한 등기 수수료, 중개수수료가 포함된다. 그리고 취득 시 장기할부조건으로 매입하는 경우 발생되는 현재가치할인자금 및 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대한 소송비용도 포함된다. 취득 등기 시 납부한 취득세에 대한 교육세와 아파트를 분양 받은 경우 납부하는 부가가치세도 취득가액에 가산한다.
그러나 양도 자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 취득가액에서 차감한다.
예를 들면 부동산 임대업자가 건물에 대한 감가상각비를 계상한 경우 종합소득세 계산 시 필요경비로 공제받았기 때문에 양도소득세 산출 시에는 취득가액에서 차감하여 이중공제 적용을 방지하는 것이다.


자본적 지출액

자본적 지출액은 소유 자산의 내용연수를 증가시키거나 자산가치를 현실적으로 증가시키기 위한 비용으로 필요 비용에 포함된다
주택 리모델링 공사비, 방 및 베란다 확장 비용, 샷시 및 보일러 교체비용, 상하수도 배관 교체 및 붙박이장 설치, 철거 건물 설치비용 등이 자본적 지출액에 해당된다.
그러나 화장실 변기 및 타일 교체, 싱크대 교체 및 벽 도배 및 장판 교체, 창문 모기장 수리 등 일시적인 수리비 등은 자본적 지출액으로 인정받지 못한다.

양도 비용

자산을 양도하기 위해서 직접 지출된 비용으로서 증권거래세, 신고서작성을 위한 세무대리인 수수료, 공증 비용, 인지대 및 소개비 등이 해당된다.

증빙 서류

법정 증빙서류인 세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표 등을 수취 보관해야 한다. 특히 자본적 지출액 관련 증빙서류는 법정 증빙서류만이 인정되었으나 2018. 4.1. 이후 양도하는 분부터는 법정증빙서류가 아니어도 실제 지출사실을 확인 할 수 있는 금융거래 증명 서류만 있어도 가능하게 증빙 요건이 완화되었다. 따라서 견적서와 은행송금증만 있어도 경비로 인정받을 수 있게 되었다.
취득세는 영수증이 없어도 지방자치단체에서 확인하는 납부증명원이 있으면 필요경비로 인정된다.


                                                         (자료제공 : 나이스세무법인 / ☎ 054-453-3800)
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