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(세무상식) 2주택자 신혼부부의 절세 전략


편집부 / gmitnews@hanmail.net 입력 : 2020년 09월 25일
[경북IT뉴스] 최근 한 부부는 많은 사람들의 축복 속에 결혼을 하고 혼인신고를 했다. 그들은 다년간의 사회생활과 저축을 통해 차곡차곡 모은 자금으로 결혼 전 각각 자기명의의 주택을 수도권(조정지역)에 1채씩 소유해 2년 넘게 거주하고 있었다. 천정부지로 높아진 집값에도 신혼집 마련이라는 스트레스 없이 바로 행복한 신혼생활을 할 수 있어 뿌듯하기만 했다.

그러나 정부의 강력한 부동산 세금 정책으로 인해 두 채를 유지하기가 버거울 수도 있겠다는 판단이 들었다. 그렇다고 해서 한 채를 처분하자니 1세대 2주택자로서 무거운 양도소득세를 내야 해서 팔 수도 없을 것 같다. 그야말로 이러지도 저러지도 못하는 상황에 처한 것이다.

최근 과열된 부동산 시장을 진정시키기 위한 목적으로 다주택자를 겨냥한 세법개정이 여러 번 발표되면서 다주택자 제재 규정이 강화됐다. 다주택자 대표적인 제재규정으로는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에는 장기보유특별공제를 배제하고, 중과세율을 적용하는 것을 들 수 있다.

◈ 다주택자 중과세 적용
양도소득세 기본세율은 6%에서 최고 42%까지의 7단계 초과누진세율로 구성되어 있다. 과세표준이 높으면 높을수록 높은 세율이 적용돼 납부세액이 늘어나게 되는 구조이다. 다주택자에게는 이런 기본누진세율에 2주택자의 경우 10%를 가산해 16%에서 52%의 세율을 적용하고, 2주택자의 경우에는 20%를 가산해 26%에서 62%의 더 높은 세율을 적용하는 것이다.

게다가 지난 세법개정안에 따르면 '21.6.1부터 다주택자 양도세 중과세율을 10%p씩 인상하여, 2주택자는 기본세율+20%, 3주택 이상은 기본세율+30%로 중과할 방침이다.

◈ 다주택자 장특공제 배제
일반적인 장기보유특별공제는(1세대 1주택인 경우 제외) 부동산 등을 3년 이상 보유하는 경우에 연 2%의 공제율이 비례적으로 적용되며 최대 15년 보유 시 최고 30%까지 소득금액을 공제해 주는 제도이다. 즉, 부동산을 장기간 보유하게 될 경우 보유기간에 비례해 과세표준이 낮아지기 때문에 부동산을 장기보유 하는 것이 양도소득세액을 줄일 수 있는 가장 좋은 절세방안이었다.

하지만 다주택자에게는 아무리 장기간 동안 주택을 보유한다 하더라도 이러한 장기보유특별공제를 적용받을 수가 없기 때문에 큰 제재규정에 해당한다.

그렇다면 사례자 부부의 경우 조정지역 내에 1세대 2주택으로 두 주택 중 한 주택을 매도할 경우 다주택자 제재규정에 따라 10%의 세율이 가산되며, 3년 이상 보유했음에도 장기보유특별공제 적용이 배제되는 것일까?

◈ 2주택자 신혼부부의 절세 전략
사례자의 경우에는 ‘1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 다른 자와 혼인함으로써 1세대 2주택을 소유하게 되는 경우’에 해당하여 한 주택을 양도하더라도 1세대 2주택 중과규정을 적용받지 않는다. 다만, 혼인한 날부터 5년이 경과하지 않은 경우에 한정하기 때문에 해당 기간 안에 양도주택을 반드시 매도해야 2주택자 중과제외 주택에 해당하여 다주택자 제재규정을 적용받지 않을 수 있다.

◈ 양도소득세 중과제외 주택 항목
양도소득세법 시행령에는 2주택자의 경우 양도소득세 중과제외 주택항목을 열거하고 있다.
▲3주택 이상자의 중과제외 대상주택
▲장기사원용 주택: 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택
▲문화재주택
▲상속주택: 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 주택
▲근무형편 등: 근무상 형편, 취학, 질병 요양 등의 사유로 1년 이상 거주하고 직장문제, 학업, 치료문제가 해소된 후 3년 내 양도할 경우
▲동거봉양 주택: 합가일로부터 10년이 경과되지 않은 주택
▲혼인주택: 결혼일 또는 합가일로부터 5년이 경과되지 않은 주택 등



(자료제공 : 나이스세무법인 / ☎ 054-453-3800)

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