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(세무상식) 조정대상지역 다주택자, 무조건 세금 폭탄?


편집부 / gmitnews@hanmail.net 입력 : 2019년 09월 27일

[경북IT뉴스] 3주택자인 정진경 씨는 이 중 한 채를 팔려고 하는데 세금이 걱정이다. 부동산 규제가 강화되어 다주택자에게 무거운 양도세를 물린다는 소리를 들었기 때문이다. 정 씨의 주택은 2채는 서울에 있고, 한 채는 인천에 있는데 그 중 인천에 있는 주택을 매도할 생각이다. 다주택자 정 씨는 정말 세금폭탄을 맞게 될까?

조정대상지역이란?
다주택자들의 세법 적용과 관련하여 구분해 놓은 지역은 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역으로 볼 수 있겠다. 여기서는 세금 문제에 있어 가장 관심을 가지고 살펴보아야 할 지역인 조정대상지역만을 살펴본다.

현재 조정대상지역
서울 25개구 전부
경기 과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시, 하남시, 동탄2택지개발지구, 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구, 수원시 팔달구, 용인시 수지구ㆍ기흥구
부산 해운대구, 수영구, 동래구
세종 세종특별자치시

2주택 이상자의 관련 규정
조정대상지역 내 다주택자들에게 적용되는 대표적인 규정들은 다음과 같다.

(1) 2주택 이상 보유 세대의 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 당해 주택의 장기보유특별공제를 배제한다.
(2) 2주택 상태에서 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세율을 기본세율에 10%를 더하여 적용한다.
(3) 3주택 이상의 상태에서 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세율을 기본세율에 20% 더해 적용한다.

다주택자 정진경씨의 경우
앞서 정 씨의 경우는 1세대 3주택에 해당하지만 매도하려는 주택이 인천에 소재하고 있으므로, 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에 해당하지 않는다. 따라서, 걱정처럼 중과세가 적용되는 경우에 해당하지 않고, 일반세율이 적용되며 장기보유특별공제도 적용 가능하다. 만일, 정 씨가 서울에 소재하는 주택을 먼저 매도하려고 한다면, 조정대상지역 내 주택을 1세대 3주택인 상태에서 양도하는 경우이므로 기본세율에 20%를 더해 세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 배제된다.

양도소득세 중과세 판단
1. 양도하는 주택의 소재지 파악
양도소득세의 중과세와 장기보유특별공제를 배제하는 경우는 조정대상지역 내에 소재하는 주택일 경우에만 해당되며, 조정대상지역 내에 소재하는 주택이 아니라면 중과세 등을 걱정하지 않아도 된다.

2. 중과대상 주택 수의 산정
조정대상지역 내의 양도세 중과세를 판단할 때, 전국에 소재하는 모든 주택을 대상으로 2주택, 3주택, 4주택 이상을 판단한다. 다만, 광역시 중 군지역, 경기도의 읍ㆍ면지역, 세종시 읍ㆍ면지역, 수도권 및 광역시 세종시를 제외한 모든 지역은 기준시가 3억 초과하는 주택만 산정한다.

3. 양도하는 해당 주택이 중과세 배제인지 파악
조정대상지역에 내에서 양도하는 다주택자의 주택은 중과대상이지만 해당 주택이 중과세 배제대상으로 열거되어 있다면 중과세를 배제한다.

중과세 배제되는 주택
[1] 3주택 중과세 배제 주택
(1) 소득세법상 장기임대주택
(2) 조세특례제한법상 감면대상 장기임대주택
(3) 조세특례제한법상 미분양주택 및 신축주택
(4) 상속일로부터 5년이 경과하지 않은 상속주택
(5) 종업원에게 10년 이상 무상 제공한 주택
(6) 문화재주택
(7) 저당권 등으로 취득한 3년 이내 주택
(8) 지방자치단체 인가 및 국세청 사업자등록 후 5년 이상 가정어린이집으로 사용하는 주택
(9) 위의 (1)~(8) 외에 1개의 주택만을 소유한 경우 해당 주택
(10) 조정대상지역 공고 이전 양도 매매계약 주택

[2] 2주택 중과세 배제 주택
(1) 위(1)~(8)에 해당하는 주택
(2) 근무 형편 등으로 1년 이상 거주, 해소 후 3년 내 양도하는 주택
(3) 실수요 목적의 수도권 밖의 주택
(4) 결혼일로부터 5년이 경과하지 아니한 혼인주택
(5) 합가일로부터 10년이 경과하지 아니한 동거봉양주택
(6) 확정판결일로부터 3년이 경과하지 아니한 소송으로 취득한 주택
(7) 신주택 취득 후 3년 이내에 양도하는 기존주택
(8) 기준시가 1억 이하의 소형주택(정비구역 내 주택 제외)
(9) 상기 (1)~(6) 외에 1개의 주택만을 소유한 경우 해당 주택
(10) 조정대상지역 공고 이전 양도 매매계약 주택
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